Makelaar Apeldoorn: iQ Makelaars

<p><strong>Ben je vijftig of ouder en denk je aan een andere woning? Dan is dit het moment om je financiering goed door te rekenen. Rabobank en Obvion kijken vanaf maart 2027 al vijftien jaar vóór je pensioen naar je toekomstige pensioeninkomen. Dat kan betekenen dat je minder kunt lenen dan je nu verwacht.</strong></p><h2>Wat verandert er?</h2><p>Tot nu toe telt een geldverstrekker je verwachte pensioeninkomen mee zodra je pensioen binnen tien jaar ligt. Rabobank en hypotheekdochter Obvion trekken die grens vanaf maart 2027 op naar vijftien jaar. Voor veel mensen betekent dit dat er al rond hun 52e naar het lagere pensioeninkomen wordt gekeken, in plaats van rond hun 57e.</p><p>Daarnaast gaat de levensverwachting meetellen. Op je 85e mag de resterende hypotheekschuld bij deze banken nog maximaal 70 procent van de woningwaarde zijn. Ook ABN Amro scherpt het aflossingsbeleid voor oudere klanten aan, meldden landelijke media.</p><p>Laat je je huidige hypotheek ongewijzigd doorlopen, dan verandert er niets. De nieuwe regels gelden wel bij verhuizen, oversluiten of het verhogen van je hypotheek.</p><h2>Waarom zijn banken strenger?</h2><p>De Nederlandse hypotheekschuld is internationaal gezien hoog. De Europese Centrale Bank, De Nederlandsche Bank en de AFM willen dat banken beter inschatten of klanten hun hypotheek ook na hun pensioen kunnen blijven betalen. Rabobank zegt hier de afgelopen jaren intensief met de toezichthouders over te hebben overlegd.</p><p>Het gaat om voorzorg: er zijn op dit moment geen grote betalingsproblemen bij mensen die rond hun pensioen verhuizen. Eerder dit jaar beperkten Rabobank, ABN Amro, ING en ASN al de aflossingsvrije hypotheek tot 30 procent van de woningwaarde. Adviseurs verwachten dat ook andere banken de nieuwe pensioenregel zullen volgen.</p><h2>Wat betekent dit voor jou?</h2><p>Hoeveel minder je kunt lenen, verschilt per persoon. Het hangt af van je pensioenopbouw, eventuele jaren in het buitenland of zonder pensioen, een scheiding, je overwaarde en wat je al hebt afgelost. Zelfstandig ondernemers lopen meer risico, omdat hun pensioen vaak minder vastligt.</p><p>Tegelijk hebben veel vijftigplussers juist een flinke overwaarde en een goed pensioen opgebouwd. Voor hen hoeft de nieuwe regel geen belemmering te zijn. Onze tips:</p><ul><li><p>Bekijk je verwachte pensioeninkomen op <a target="_blank" href="https://www.mijnpensioenoverzicht.nl">Mijnpensioenoverzicht.nl</a>.</p></li><li><p>Laat vóór maart 2027 doorrekenen wat je maximaal kunt lenen als je verhuisplannen hebt.</p></li><li><p>Laat je woning waarderen, zodat je weet hoeveel overwaarde je kunt inzetten.</p></li></ul><p>Denk je na over verkopen of een andere woning kopen? De makelaars van iQ Makelaars denken graag met je mee en brengen je in contact met een onafhankelijk hypotheekadviseur.</p><p><em>Bron: berichtgeving van Rosanne Buitendijk in de krant (10 oktober 2026), het </em><a target="_blank" href="https://www.rabobank.nl/over-ons/pers/persberichten/011549261/rabobank-en-obvion-passen-hypotheeknormen-aan-per-maart-2027"><em>persbericht van Rabobank</em></a><em> en </em><a target="_blank" href="https://www.banken.nl/nieuws/27452/rabobank-en-dochter-obvion-scherpen-hypotheeknormen-vanaf-2027-aan"><em>Banken.nl</em></a><em>.</em></p>

Wie overweegt zijn woning in Apeldoorn te verkopen, vraagt zich misschien af: is het verstandig om nu te verkopen, of kan ik beter wachten tot het voorjaar van 2027?

De woningprijzen liggen nog steeds op een hoog niveau, maar de markt verandert. De hypotheekrente is de afgelopen weken behoorlijk opgelopen en kopers kijken kritischer naar wat zij voor hun geld krijgen.

Toch betekent dit niet dat de woningmarkt stilvalt. Er zijn nog altijd veel kopers actief. Vooral goed onderhouden en goed gepresenteerde woningen met een passende vraagprijs kunnen rekenen op belangstelling.

Hoe staat de woningmarkt in Apeldoorn ervoor?

De meest recente cijfers voor de gemeente Apeldoorn laten zien dat bestaande koopwoningen in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld 4,2% duurder waren dan een jaar eerder.

Ook landelijk stijgen de prijzen nog altijd. In augustus 2026 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen gemiddeld 3,3% hoger dan in augustus 2025.

Wel vlakt de prijsstijging af. In juli bedroeg de landelijke stijging nog 3,9%. Ten opzichte van juli daalden de prijzen in augustus heel licht met 0,1%.

Er is dus geen sprake van een dalende woningmarkt, maar wel van een markt waarin kopers kritischer worden.

Hypotheekrente opnieuw flink gestegen

De hypotheekrente is in september behoorlijk opgelopen.

Rond half september lag het gemiddelde tarief voor een hypotheek met 10 jaar rentevast en NHG rond 4,4%. Daarmee stond deze rente op het hoogste niveau sinds eind 2023.

Voor kopers betekent een hogere hypotheekrente dat de maandlasten bij dezelfde koopsom hoger uitvallen. Daardoor rekenen en vergelijken potentiële kopers uitgebreider voordat zij een bod uitbrengen.

Zijn er nog wel genoeg kopers?

Ja.

In de eerste acht maanden van 2026 werden landelijk 156.028 bestaande koopwoningen verkocht. Dat is ruim 4% meer dan in dezelfde periode vorig jaar.

De vraag naar woningen is dus nog steeds aanwezig. Wel zijn de verschillen tussen woningen groter geworden. Een instapklare woning op een aantrekkelijke locatie kan meerdere bieders aantrekken, terwijl een woning met achterstallig onderhoud of een hoge vraagprijs meer tijd nodig kan hebben.

Wordt er in Apeldoorn nog overboden?

Overbieden komt in Apeldoorn nog steeds voor, maar het is niet meer vanzelfsprekend dat iedere woning boven de vraagprijs wordt verkocht.

Woningtype, prijsklasse, locatie, onderhoud en presentatie maken veel verschil. Een gezinswoning in een populaire wijk kan bijvoorbeeld een andere verkoopstrategie vragen dan een appartement of een vrijstaande woning.

Daarom kijken wij niet alleen naar gemiddelde verkoopcijfers, maar vooral naar de actuele concurrentie in de buurt en de doelgroep voor wie de woning interessant is.

Nu verkopen of wachten tot het voorjaar van 2027?

Het voorjaar wordt traditioneel gezien als een goed verkoopmoment. Toch betekent dat niet automatisch dat wachten verstandig is.

Wanneer veel woningbezitters besluiten om tot het voorjaar te wachten, kan er tegen die tijd juist meer vergelijkbaar aanbod op de markt komen. In het najaar kan de concurrentie in een bepaalde wijk of prijsklasse juist beperkt zijn.

Ook wachten omdat woningen volgend jaar misschien meer waard zijn, blijft een voorspelling. Niemand weet precies hoe de huizenprijzen, hypotheekrente en het woningaanbod zich de komende maanden ontwikkelen.

De belangrijkste vraag is daarom niet alleen of het september of april is, maar vooral hoe uw woning zich op dit moment verhoudt tot het andere aanbod.

De juiste vraagprijs en presentatie

In een markt waarin kopers kritischer rekenen, zijn de vraagprijs en presentatie extra belangrijk.

Een te hoge vraagprijs kan ervoor zorgen dat potentiële kopers de woning niet eens bezichtigen. De eerste periode nadat een woning op de markt komt, is belangrijk: actieve woningzoekers zien het nieuwe aanbod direct.

Professionele fotografie, video, duidelijke plattegronden, een correcte woningmeting en een goede verkooptekst helpen om belangstelling om te zetten in bezichtigingen.

Daarbij vraagt iedere woning om een eigen aanpak. Een appartement in het centrum van Apeldoorn vraagt om een andere benadering dan een jaren-dertigwoning, een gezinswoning in De Maten of Zuidbroek of een vrijstaande woning in Berg en Bos.

Wij bepalen daarom per woning welke doelgroep we willen bereiken en hoe we de sterke punten het beste kunnen presenteren.

Wat is mijn huis in Apeldoorn nu waard?

Online waardeberekeningen kunnen een eerste indicatie geven, maar vertellen niet het hele verhaal.

Zelfs binnen dezelfde straat kunnen aanzienlijke verschillen ontstaan door bijvoorbeeld:

• woonoppervlakte en perceelgrootte;

• staat van onderhoud en afwerking;

• ligging en tuin;

• energielabel en verduurzaming;

• garage, uitbouw of bijgebouwen;

• woningtype en bouwperiode;

• het actuele aanbod in de directe omgeving.

Daarom bekijken wij een woning liever ter plaatse.

Woning verkopen in Apeldoorn?

Overweegt u uw woning in Apeldoorn te verkopen en wilt u weten of nu verkopen of wachten tot 2027 in uw situatie verstandig is?

Wij komen graag vrijblijvend bij u langs voor een actuele waardebepaling. Daarbij bespreken we de verwachte waarde, het concurrerende aanbod en de verkoopstrategie die het beste bij uw woning past.

De woningmarkt in Apeldoorn blijft ook in 2026 volop in beweging. Woningen worden nog steeds goed verkocht en de prijzen liggen hoger dan een jaar geleden. Toch merken we bij iQ Makelaars Apeldoorn dat kopers kritischer worden. De juiste vraagprijs en verkoopstrategie zijn daardoor belangrijker dan ooit.

Stijgen de huizenprijzen nog?

Ja. Landelijk lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in juli 2026 gemiddeld 3,9% hoger dan een jaar eerder. De prijzen stijgen dus nog steeds, al gaat dit minder hard dan voorheen.

Ook in Apeldoorn blijft de vraag naar goede woningen groot. Wel zijn er duidelijke verschillen tussen wijken, woningtypen en prijsklassen.

Wordt er in Apeldoorn nog overboden?

Overbieden komt zeker nog voor, maar niet iedere woning wordt automatisch boven de vraagprijs verkocht.

Een instapklare woning op een populaire locatie kan veel bezichtigingen en meerdere biedingen opleveren. Bij een kluswoning of een woning die stevig geprijsd is, zijn kopers vaak terughoudender.

Daarom zegt alleen de uiteindelijke verkoopprijs niet alles. De gekozen vraagprijs bepaalt voor een belangrijk deel hoeveel belangstelling een woning krijgt.

De hoogste vraagprijs is niet altijd de beste

Een veelgemaakte gedachte is: we beginnen gewoon wat hoger, zakken kan altijd nog.

Dat klinkt logisch, maar kan juist tegen je werken. Woningzoekers vergelijken het aanbod gemakkelijk en een te hoge vraagprijs kan ervoor zorgen dat potentiële kopers niet eens komen bezichtigen.

Een goed gekozen vraagprijs zorgt voor aandacht, bezichtigingen en uiteindelijk concurrentie tussen geïnteresseerde kopers.

Iedere wijk in Apeldoorn is anders

Dé woningmarkt van Apeldoorn bestaat eigenlijk niet.

Een jaren-30-woning in De Parken of Sprengenbos heeft een andere doelgroep dan een gezinswoning in De Maten, Kerschoten, Woudhuis of Zuidbroek. Ook binnen een wijk kunnen ligging, woonoppervlakte, perceel, energielabel en afwerking voor flinke prijsverschillen zorgen.

Lokale marktkennis blijft daarom belangrijk bij het bepalen van de waarde én de verkoopstrategie.

Wat is jouw woning nu waard?

Denk je erover om je huis in Apeldoorn te verkopen? Dan is dit nog steeds een interessante markt. Maar een goede verkoop begint met een realistische waardebepaling en een doordachte strategie.

iQ Makelaars Apeldoorn kijkt daarbij naar jouw woning, recent verkochte vergelijkbare woningen én het actuele aanbod.

Benieuwd wat jouw woning op dit moment kan opleveren? Vraag een gratis en vrijblijvende waardebepaling aan bij iQ Makelaars Apeldoorn.